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商圏分析を活かしたい2017.04.06

人口が多ければ、集客が安定するという間違いを犯さないために

商圏 集客 安定 調査 方法

From 西脇 紀克
セールスサポーターズ、今日のテーマは『長い期間商売したいなら、街の状況の何をチェックすべきか』です。

何年か前に、東京都板橋区の高島平団地で商売をしている飲食店が集客でいかに苦労しているのか、という特集を見たことがあります。

高島平は人口だけで言えば、東京23区でもトップクラスの人口密集地です。
駅の周囲は団地が数えられないくらい立ち並び、そこには多くの人が住んでいるにも関わらず、です。

なぜ、高島平団地の飲食店が集客に苦しんでいるのか。
その答えはズバリ『街の高齢化』です。

飲食店に限らず、どの商売でも言えることですが、店舗にとって良い立地とは
『ターゲットとなる見込み客が大勢集まっている場所』

簡単な話、飲食店であれば『腹をすかせた人』が大勢いるところで出店すれば、どんなメニューであろうが、価格が多少高かろうが、集客はできるし、売上も爆発します。

美容院であれば『髪が伸びてて、すぐに髪を切りたいと切実に思っている人』がたくさんいる場所で出店すれば、勝手に集客できてしまいます。
整体院であっても、小売店であっても、すべて同じ考え方です。

ただ重要なのは、大勢いるべき対象は『ターゲットとなる見込み客』である、ということ。
人口が多いだけということで商圏の良し悪しを判断してはいけません。

先ほどの高島平団地で言えば、人口が多くても、ターゲットとなる若い世代や働き盛りの世代が少なく、老人ばかりが目立つため、集客に苦労している、ということになります。

店舗商売の長期的な成功は、商圏の人口構成とリンクする

店舗集客 成功 人口構成 長期的 チェック

 

ここで重要なポイント、それは商圏内の人口構成の推移やターゲットとなる顧客層が増え続けていく要素をチェックすることが大事、ということ。
特にそのエリアで長期間商売を成功させたいのなら、それは必須と言っても良いでしょう。

ペットサロンを出店しようとするのであれば、犬を飼ってよいマンションが現状どれだけあるのか、そして今後そのような大型マンションの建設予定があるのか。
弁当屋であれば、近隣のオフィスビルの増加状況も大事ですし、オフィスとしての入居率推移も重要です。
オフィスビルのエリア自体が衰退傾向にあれば、サラリーマンをターゲットとしていた店舗の集客は今まで通り、とは行かなくなるはずです。

次に人口の構成という点で説明します。
40代をターゲットとする商売をしていて、現在40代が多く在住し、集客に困っていないとします。
しかし、若い人の流入が少なければ、10年後は50代が多くなるだけで、店舗もお客様と一緒に年をとっていくだけ。
最後は商圏の高齢化とともに、店舗も終焉を迎えるだけです。

店舗を長期的に成功させたいのなら、商圏エリアがこの10年でどのように人口構成が変化したのか、調べておく必要があります。

よく目にする例でいえば、古い団地の中にある小さな商店街。
野菜や鮮魚、クリーニング店や床屋などが団地の一角に集められたような光景。

特に、東京オリンピックの前後で建てられた大きな団地には、必ずと言っていいほどこのような商店街が入っていました
当時は若い世代が多く入居し、そこでワンストップで必要な生活用品やサービスを購入することが出来たため、非常に画期的なものだったと思います。

しかし、今ではこのような商店街に入っていたテナントはほとんど撤退してしまい、空き物件としてその後誰も入らず、地元のイベントスペースとなってしまっているケースが目立ちます。

当時の人口構成であれば十分に成立していましたが、若い世代が減り続けていった結果、何年もテナントが入らない商店街のゴーストタウン化が進んでしまったわけです。

商圏は長期的な視点で見ていくことが大事、ということ。
年代別の人口構成という点では、安定的に子育て世帯が一定量流入しているのか。
子供は増えているのか。
もっといえば、高齢化が進んでいないか。

当然日本全体が、子供が減り続け、高齢化が進んでいるので、若い世代で活気だっているエリアを探す方が難しい。
しかし、異常なスピードで高齢化が進んでいないか、若い世代の流入がほとんどないのか、少なくともそこは見るべきです。

ニュータウンとは名ばかりのオールドタウン

高島平団地 千里ニュータウン 多摩ニュータウン 高齢化

 

急速な高齢化は高島平団地に限ったことではありません。
大阪の千里ニュータウンや東京の多摩ニュータウンなど、多くの場所で起きている現象。

このようなエリアに共通することは、街の開発時に同世代の人々が一気に入居し、その初期入居者がそのまま済み続け、その後の住民の入れ替わりが進まなかったこと。

結果、若い世代が同エリアへの入居に消極的になり、人口の減少と高齢化が同時に進み、街の新陳代謝はまったく進まなくなってしまう。

ニュータウンとは名ばかりで、実際にはオールドタウン化してしまう。

古い団地に行けば、リタイアされた方が多く目につき、バスの乗り場には子供の姿は無く、バスから降りてくる人は、買物かごをもった足腰がしんどそうな人ばかり。
このようなエリアでは、老人をターゲットにした商売でない限り、店舗に集客させることは非常に難しくなってしまいます。

しかし、これらのニュータウンも40年前は子供連れの若い世代で賑わっていたわけです。
つまり商圏は現段階での市場性だけではなく、長期的な視点で見ておく必要がある、ということです。

新陳代謝が進み、街の活性化と成長が止まらない港北ニュータウン

長期的視点 街の成長 店舗集客

 

しかし、昭和50年代から開発が進み、当時の初期入居者が50から60代であっても、その後も若い人達が増え続けているニュータウンもあります。
例えば、神奈川県横浜市に位置する、港北ニュータウン。

このエリアでは初期入居者の高齢化は進みつつも、若い世代の流入も安定的に継続的に多いため、居住世代の偏りもなく、街が成長できています。
そして未だにベビーカーで溢れている街となっています。

高島平団地や多摩ニュータウンと港北ニュータウンの違いは何か。

それは、高島平団地や多摩ニュータウンが、街の開発を一気に行い、同世代の人々が一斉に入居したのに対して、港北ニュータウンが行ってきた街の開発方針が違うこと。
それは『敢えて街づくりをゆっくりと行う』ということです。

一気に街全体を開発するのではなく、10年単位でマンション等の開発をずらしながら行っていく。
なので、港北ニュータウンは未だにマンション開発が進んでいるため、若い世代の流入もあり、人口も増え続けているわけです。

街には、商業施設が立ち並び、常に成長して活性化が図れています。
複合施設には子供向けテナントが多く出店し、30代や40代向けのお洒落な飲食店も目立ちます。

このような街の成長を知ることは、そのエリアで長期的に成功したいなら、知っておくべきなのです。
これらは管轄の役所が発表している開発プランであったり、人口統計の推移を見ることで、誰でもカンタンに調べることができることです。

まとめ

今の人口が多いということだけで、長期的な店舗集客をイメージしてはいけません。

あくまでターゲットとする年代や顧客層が今後も長期的に安定して、その商圏内にいることが大事。

10年前と比較して、現在はどうなのか。
そして10年後はどのように変化しそうなのか。
長期的に店舗集客を安定させたいのであれば、このような視点も重要だということです。

人口は多いのになかなか集客ができていなかったり、新規出店を検討し物件を探しているのであれば、今一度商圏内の年代別人口の推移を調べてみてください。
ターゲットとする年代の人口が劇的に減っているのであれば、それは黄色信号です。

この場合に於いて、既に出店して場所を変えれないのであれば、用意できるソリューションは大きく2つ。
ひとつは、ターゲットとする年代とコンセプトを変更する。
もしくは、商圏自体を広げて、広域からも集客できる物件環境を整備し、集客方法を調整する。

いずれも、今のままではお客様の数は物理的環境から減り続けるだけです。
なんらかの工夫は必要となります。

ここに、店舗を繁盛させるヒントがあります。
あなたの店舗は、必ず今よりも繁盛できます!

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西脇 紀克

株式会社ユニシア・コミュニケーションズ代表取締役。
店舗集客や売上拡大を中心としたマーケティング支援のコンサルティング、店舗の商圏や立地の判断と対策、フランチャイズ本部の立ち上げ支援を中心に活動。 特に顧客データを活用した自動で売れ続ける仕組みの構築を得意とし、その成功率は2016年11月現在で95.3%を誇る。Tポイントの代理店としても活躍し、今までに無かった、新規の加盟営業活動よりも、加盟後の集客や売上拡大を中心としたマーケティングコンサルティングを重視するスタンスで活動中。2016年10月現在、わずか2年間で72店舗ものさまざまな業種の店舗にご加盟頂くという脅威のスピードで加盟店舗数が拡大、現在も増え続けているが、実質解約はゼロという他に類を見ない実績を残している。現在では、他のTポイント代理店への活動業務改善のコンサルティングを実施するなど『代理店を教育する代理店』としても活動。 Tポイント本部にも、加盟店が効果的に活用できるような分析手法の改善を目的に提言、その多くの意見が現在の分析仕様に活かされている。

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