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商圏分析を活かしたい2017.11.20

成功する店舗の立地条件とは?明暗はこれで決まる!

店舗を開業させようとするなら、集客に大きな影響を与える立地条件は絶対に無視できません。
良い立地条件で出店できれば、チラシや雑誌への掲載を行わずに継続して集客することも可能になります。

この記事では、コンビニ・飲食店・美容室・整体院など、店舗の出店を検討している方向けに、立地選びで失敗しないための立地条件、商圏の考え方について、5つのステップでわかりやすくまとめました。

【参考記事】
これから飲食店を開業しようとしている方におススメの記事はこちら

初めての飲食店開業 失敗しない7つの準備と基本手順
https://unisiacom.co.jp/blog/blog_category04/2734/

立地が良いと繁盛店になりやすいのはなぜ?


調査対象:某飲食店利用者
回答数:308人
調査期間:2017年2月22日~23日
調査方法:店頭アンケート調査

 

これは、ある飲食店がおこなった「お店をどこで知ったか?」というアンケートの結果です。

このアンケートでは、84.6%ものお客様が『お店を見て知った』と答えています。
つまり、ほとんどのお客さまが実際のお店を見て、そのお店を認知していることがわかります。

良い立地条件で出店すれば、多くの人に認知してもらえ、チラシや雑誌の掲載を行わなくとも、集客が期待できるということです。

それでは、まずは立地選びで失敗しないために大切なことをひとつずつ解説していきたいと思います。

ステップ1 おさせるべきは「見た目」より「立地」

立地とは、地形などの自然環境、交通・人口などの社会環境を踏まえた上で、商売に適した土地を定めることです。

立地判断で、一番多い間違いは『物件の見た目で判断してしまうこと』

物件の見た目はあくまでも外観であり、出店した後でいくらでも変えられます。
しかし立地は、出店後に変更が可能な外観などの見た目とは違い、一度決めたら後で変えることができない集客環境になります。

良い立地を判断する上でポイントとなるのは以下の3点です。

  • 想定される営業時間内に見込み客となる人が集まる場所であること
  • 見込み客の人数に対して、競合がいない、もしくは少ないこと
  • わかりやすく、かつ入りやすい物件環境にあること

この3点をしっかりとおさえれば、商売に適した立地条件を満たしている、といえます。

ステップ2 商圏調査で商売の可能性を知ろう

商圏調査と立地調査

商圏とは、お客さまがお店を意識して来店してもらえる範囲のこと。

その商圏内に、見込み客がどれだけいるのかを調べ、商売の可能性を事前に把握することが、とても大事になります。
商圏内に見込み客が少ない場合、出店後の集客に苦労するリスクがあるため、立地判断する上で商圏調査は、ぜひとも行っておくべきです。。

商圏調査でやるべきことは以下の2つです。

お客さまが「10分で来れる範囲か」確認!

お店の商圏を調べる上で、最も大事なのは、半径1㎞などの『距離』ではなく、お客さまが来れる『時間』で見ること。
お店の規模やコンセプト、販売する商材やサービスによって多少異なりますが、目安として『10分で来れる範囲』で考えると良いでしょう。

例えば駅前、商店街にあるお店であれば、歩いて10分・自転車で10分で来れる範囲で考えます。
駐車場のあるロードサイド型店舗であれば、車で10分で来れる範囲で考えます。

対象エリアの人口をチェック!

商圏を設定したら、次に対象のエリアの人口を具体的に調べていきます。
その際に使用するのが、住民基本台帳です。
住民基本台帳は各市区町村のホーム―ページ上で誰でも入手可能です。

町丁目ごとの居住人数を知ることができますので、商圏内にどれだけの人が住んでいるのか把握しましょう。

 

住民基本台帳は各市区町村のホーム―ページ上で誰でも入手可能です。

【参考記事】
本当の商圏を知ることで得られる、大きな繁盛のチャンスってなに?
https://unisiacom.co.jp/blog/blog_category05/339/

ステップ3 『動線』と『分断要素』から商圏の質を見極める

設定した商圏が本当に集客できる範囲なのか、商圏の質を決めるのは、『動線』と『分断要素』です。

本当に集客できる動線なのか確認!

動線とは、地域住民や地域勤務者など見込み客の流れのことです。
見込み客が集まり、移動する動線上に物件があれば、動線の強い物件といえます。

出店するお店の営業時間内に、物件までどのような動線にあるのか、見ておきましょう。
特に居酒屋などの場合は、オフィス街から駅までの帰宅途中の動線にあることが集客に大きな影響を与えます。

商圏を分断する要素は存在しているか確認!

商圏内に分断要素が存在することで、商圏に大きな影響を与えます。
具体的には、通行量の多い産業道路、電車の線路、河川、広い敷地の学校や公園、急な坂道などです。

これらの分断要素が人の移動を大きく妨げる場合、その先のエリアが商圏として期待できなくなる可能性もあります。

ステップ4 競合状況を把握して、商売の難易度を知ろう

競合店とのシェア争いと立地調査

商圏内に見込み客が大勢いたとしても、その商圏内に競合が多数存在していたら・・・。
たとえ良い立地だったとしても、厳しい競争環境によって、商売が難しくなる可能性があります。

ここで言う競合とは、自店と同じ業種業態であるか、代替性がある存在であり、出店後の商圏内のお客を取り合うお店の事を指します。

競合店の規模、距離、提供している商品・サービスのコンセプトによって、どれだけ影響を受けそうなのか、そのリスクを意識しておくことが重要です。

人気スポットは要注意!

東京の中目黒、吉祥寺、自由が丘エリアは、人気のスポットとして多くの飲食店が出店しています。
しかし人気のエリアであることと、お店が成功することは同じではありません。

実際に飲食店チェーンの間では、これらのエリアは鬼門だと言われています。
それは、知名度や人気が高い割に、実際の居住者・就業者は都心としては少なく、しかも競合が多いことで競争が激しいから。

厳しい競争のなか、非常に競争力のある飲食店が乱立し、あとから出店する飲食店にとっては厳しい環境といえます。

知名度や人気スポットだから、と安易に考えるのではなく、商圏を把握して、しっかりと検討することが重要です。

ステップ5 3つの出店リスクチェックで、いざ現地調査!

現地調査による立地判断

ここまでのステップを確認したら、いよいよ現地調査です。
現地調査では、ただ漠然と物件を眺めるのではなく、出店リスクの確認作業を行います。

見込み客が集まる環境にあるのか、わかりやすく入りやすい環境にあるのか、調べましょう。

視認性があるのか?

物件が人の集まる場所から気付かれやすい場所にあるのか、視認性を確認します。
目安は、物件を中心に、それぞれ50m離れた状態でしっかりと視認できることが重要です。

間口が広いか?

50坪までの物件であれば10m、100坪でれば15mの間口が望ましいです。
間口が広ければ、それだけ通行者に気付かれやすい集客環境になれる、ということです。

物件入口は入りやすいか?

目の前の通行人がフラッと立ち寄れるような入口であることが重要です。
わざわざ〇〇しないと入れないお店、という物件環境の場合、通行者の入店率を妨げる要素になるため注意が必要です

ロードサイド型物件で見るべき6つの立地条件

見込み客の移動手段が主に車になるような、駐車場つきのロードサイド型物件の場合、すべてドライバー視点で考える必要があります。

特に立地条件を見る上では、初心者ドライバーが来やすい環境にあるのか、という視点で見ていきましょう。

地元住民が使う道路なのか?

物件前の道路が乗用車が少なくトラックなどが多い、いわゆる産業道路の場合、一般的な商売に適さない道路の可能性があります。
一般的な商売に於いては、地元住民が普段から使用する道路であることが非常に重要です。
地元住民が使用する道路で、かつ営業時間内の10分間で100台以上車が走る環境にあれば、合格といえるでしょう。

中央分離帯があるか?

中央分離帯がある場合、反対車線から入れない可能性があるため、商圏が広がらないリスクがあります。

街路樹が邪魔になっていないか

街路樹によって、ドライバーが物件を確認できない場合は注意が必要です。
冬の時期は草木が枯れているため、草が生える春以降をイメージして判断するようにしましょう

物件前道路がカーブになっていないか?

物件がアウトカーブの外側にある場合は、物件が常に正面に見える視認性から、非常に良い環境といえます。
逆にインカーブ(カーブの内側)にある場合は、視認性がとれないばかりか、駐車場に入りづらい環境にあるため、避けた方が無難です。

80m先から視認できるか

ドライバーの視点で80m先から視認できない場合、お店に気付かずに通り過ぎてしまうため、集客を阻害する環境にあると言えます。

駐車場へは入りやすいか

ドライバーがストレスなく、入りやすく停めやすい駐車場なのか、チェックします。
駐車場入り口の間口は6m以上無いと、車での集客は難しくなります。

【人気業態別】立地条件・物件選びワンポイントアドバイス

業態別の立地判断アドバイス

最後に、人気業態別に、有効な立地条件や物件選びのポイントをお教えします。

ラーメン屋・定食屋の立地・物件のポイント

昼間は地元住民、夜は帰宅途中のビジネスマンをターゲットとするお店は、駅からの帰宅動線とスーパーなどの地元利用者が集まる場所の間が良いとされます。
オフィスエリアでビジネスマンがターゲットの場合は、オフィスエリアから徒歩5分以内、かつ最寄り駅までの導線上が有効です。
しかし近隣オフィス・工場に社食がある場合、利用者に影響がでるため、事前に確認しておきましょう。
通行人から店内が見える入口は初回来店者への安心感につながります。
また、A型看板が物件前に設置可能(メニュー案内、認知の獲得)なのか、確認しておきましょう。

居酒屋の立地・物件のポイント

周囲の会社勤務者が最寄り駅まで帰宅する動線上にあることが、とても重要です。
帰宅動線と逆方面の物件は、仮にその距離が100m程度だったとしても、帰宅者を引っ張ることが難しくなるため、おすすめできません。

美容院・理容室・整体院の立地・物件のポイント

地元住民をターゲットとする場合は最寄り駅、スーパー入口近隣や商店街など、ターゲットが集まる場所が良いとされてます。
駐車場を構える場合は、駐車幅2.8m以上など女性ドライバーが停めやすい環境にあるのか確認しておきましょう。
OLやビジネスマンをターゲットとする場合は、オフィスビルが近隣にあること、仕事帰りを補足する必要から営業時間が夜遅くまで可能なことを確認しておきます。
お年寄りをターゲットとしないのであれば、2階・地下などでも問題はありません。
しかし、その場合でも階段やエスカレーターがエントランスとしてわかりやすい環境にあることが大前提です。
2階以上・地下などの物件の場合は、最低でも50mから視認できる看板と通行者向けにA型看板が設置可能なのか確認しておきましょう。

小売店の立地・物件のポイント

日常品を販売するお店の場合は視認性と入りやすさが重要なため、1階・かつ間口が10m以上が望ましいです。
スーパーなど同じターゲットを集めているお店の近隣だと、認知が高まりやすく、有効です。
最寄り品(アパレル・ホビーなど趣味嗜好性の高い商材)販売の場合は、単独で出店するよりも、商業施設やファッションビルなどのように、同業他社が周囲に集まる場所の方が、集客がラクになる傾向があります。

【参考記事】
周辺の大手チェーン店があなたのお店の商売繁盛のヒントに
https://unisiacom.co.jp/blog/blog_category05/1308/

さいごに・・・

一度出店を決めてしまったら、立地は後から変えることはできません。

特に最初の1号店目であれば、慎重に慎重を重ねて立地条件を探すことをおすすめします。
大事な立地判断で失敗しないために、めぼしい物件が決まったら、専門家に調査を任せるのも有効な手です。

エリアマーケティングを使った数値的根拠のある商圏分析、ターゲットが集まる場所なのかを調べる動線調査、視認性調査など、詳しく調査をする業者を選ぶようにしましょう。

出店の大きな投資を無駄にしないためにも、まずはしっかりとした立地条件選びを行っていきましょう。

【参考記事】
本当の商圏を知ることで得られる、大きな繁盛のチャンスってなに?
https://unisiacom.co.jp/blog/blog_category05/339/

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西脇 紀克

株式会社ユニシア・コミュニケーションズ代表取締役。店舗の収益拡大に於いて、商圏、立地分析から集客まで一貫したサービスが最も重要なテーマと考え、2013年に独立起業し、株式会社ユニシア・コミュニケーションズを設立。それまでに培った理論と実践による効果実証済みのノウハウを活かし、店舗収益の改善を専門としたコンサルティングを展開。
地域密着型店舗に特化した『集客と収益アップの仕組みの構築』を得意とする。これまで100以上のクライアントに800以上の施策を実施、多くの店舗の収益改善を遂行、その成功率は2017年3月現在で96.3%を誇る。
Tポイントの代理店としても活躍、新規の加盟営業活動よりも、加盟後の集客や売上拡大を中心としたマーケティングコンサルティングを重視するスタンスで活動中。
2017年3月現在、わずか2年間で70店舗以上という脅威のスピードで加盟店舗数が拡大、現在も増え続けているが、実質解約はゼロという他に類を見ない実績を残している。
クライアントとは長期的な信頼関係を大切に築きながら、繁盛店になる仕組みを一緒に作り上げ、安定的な収益を提供することを信条としている。

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